Ипотечное кредитование: как рассчитать и выгодно взять ипотеку

Как выгодно оформить кредит на покупку квартиры

Под ипотечным кредитом принято понимать кредит, который выдается под залог недвижимости.

Основными видами имущества, которые могут быть заложены, являются: жилые дома, квартиры, садовые дома, гаражи, земельные участники.

Если вы берете у кредитора (банка) деньги на определенный срок, то гарантией того, что деньги будут возвращены в объеме, предусмотренном кредитным договором, и в указанные сроки, является объект недвижимости.

При нарушении условий кредитного договора, кредитор приобретает право получить удовлетворение своих денежных требований за счет реализации имущества, находящегося в залоге.

Основным правовым актом, регулирующим вопросы ипотеки в России, является  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  № 102-ФЗ от 16.07.1998г.

Отличительной особенностью ипотечного кредита является то, что обычно он выдается на длительный срок и ставка по нему ниже, чем по другим видам кредитов.

При выборе программы кредитования следует внимательно отнестись к выбору срока кредитования и процентной ставке по кредиту.

Чем больше срок по кредитному договору, тем меньше сумма ежемесячного платежа, но тем больше сумма переплаты за весь период действия кредитного договора.

Надо определиться, что для вас является более важным, ежемесячный финансовый комфорт или финансовая выгода на перспективу и уже в зависимости от этого принимать решение о сроке кредитования.

На просторах интернета можно найти множество ипотечных калькуляторов, которые наглядно демонстрируют эту закономерность.

Ипотечный калькулятор

В качестве примера рассмотрим ипотечный кредит на 15, 16 и 20 лет, под ставку 9%. 

При сроке кредитования на 15 лет ежемесячный платеж составит 17 242 руб., при этом общая сумма переплаты по кредиту (процентов, уплаченных банку) составит 1 403 560 руб.:

ипотека 2 миллиона на 15 лет

При увеличении срока кредитования на один год, при прочих равных условиях, сумма переплаты составит уже 1 513 312:

ипотека 2 миллиона на 16 лет

С разницей в сроке кредитования 1 год мы получаем более комфортный ежемесячный платеж («-» 506 руб. в мес.) и увеличение суммы переплаты за весь период на 109 752 рублей.

Если рассматриваемые сроки кредитования отличаются кардинально, например, 15 и 20 лет, мы поучаем уже разницу в переплате по кредиту 567 240 рублей при этом ежемесячный платеж становится комфортнее на 1 947 рублей.

Чем больше срок кредитования, тем больше сумма процентов, которую вы должны будете выплатить банку.

Если вы выбрали банк, в котором планируете взять кредит, ипотечный калькулятор можно найти на сайте конкретного банка, в нем уже будут заложены базовые условия кредитования, расчет будет более точным. Так же на сайте банка вы сможете определиться со ставкой процента, на которую вы можете рассчитывать и ознакомиться с вариантами ипотечных программ.

Чем меньше процентная ставка по ипотечному кредиту, тем меньше итоговая сумма переплаты.

Процентная ставка играет не менее важную роль, чем срок кредитования. От незначительного изменения ставки даже на 0,5% зависит итоговая сумма переплаты по кредиту и сумма ежемесячного платежа соответственно.

Рассмотрим пример расчета при ставке кредитования 9%:

ипотека 2 миллиона на 20 лет

Сумма ежемесячного платежа составит 15 295 руб..

При снижении ставки до 8,5% сумма ежемесячного платежа уменьшается на 543 рубля, а переплата по договору на 130 320 руб.:

ипотека 2 миллиона на 20 лет под 8,5%

Если процентная ставка отличается на 1% и более, то рассматриваемые сумму будут отличаться уже кардинально.

При подаче заявки на ипотечный кредит банк рассматривает ряд параметров, которые могут повлиять на величину процентной ставки: размер первоначального взноса, тип приобретаемой недвижимости, добровольное страхование жизни и здоровья кредитуемого, является ли клиент участником зарплатного проекта банка, относится ли клиент к льготной категории граждан (например, «молодая семья»), готов ли клиент подтвердить свой доход официальным документом, и пр.

Каждый банк рассматривает клиента через призму определенных параметров.

И если у заемщика есть возможность предоставить информацию «о себе» в полном объеме, в его интересах сделать это.

Перед заключением кредитного договора, следует ознакомиться с ипотечными программами разных банков и выбрать для себя самую оптимальную.

Как выгодно погасить ипотеку

Несмотря на то, что проценты по ипотечным кредитам значительно ниже ставок по потребительским, переплата за весь период действия кредитного договора практически равна сумме займа, иногда даже превышает её.

Единственный способ повлиять на эту закономерность – погасить кредит досрочно (полностью или частично), то есть ранее срока, указанного в кредитном договоре.

При полном единовременном погашении кредита заемщику необходимо внести сумму включающую остаток по займу и сумму процентов за фактический период пользования деньгами банка.

При частичном погашении кредита заемщику необходимо внести сумму, которая выше той, что указана в графике платежа.

Как досрочно погасить ипотеку

При полном досрочном погашении ипотеки с объекта залога снимется обременение («выводится из залога»), объект недвижимости поступает в полное распоряжение собственника.

При частичном досрочном погашении ипотеки у заемщика появляется возможность уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период действия кредитного договора либо уменьшить срок кредитования.

С экономической точки зрения наиболее эффективным является уменьшение срока кредитования, так как уменьшается сумма переплаты в пользу банка за весь период действия договора.   

Где взять деньги на погашение ипотеки?

Основным источником погашения ипотеки является совокупный семейный бюджет.

Существует негласное правило: «чем меньше доход, тем больший процент от дохода должен оставаться на повседневные нужды и тем меньший процент может уходить на платежи по кредитам».

То есть чем меньше доход, тем меньшую сумму ежемесячного платежа по кредиту заемщик может себе позволить.

Так как ипотека является долгосрочным кредитом, не стоит делать эту пропорцию жесткой, так как период кредитного договора может охватывать 10-25 лет и более. Очень сложно будет организовать нормальные условия жизни, если платеж по кредиту будут предельно возможным для семейного бюджета.

как выгодно взять ипотеку

Условно можно выделить следующие пропорции соотношения доходной и расходной части бюджета семьи (повседневные нужды/платеж по кредиту):

60/40 – наиболее комфортная пропорция, 60% от дохода остается на повседневные нужды, 40% уходит на оплату кредита;

50/50 – оптимальная пропорция;

40/60 – жесткая пропорция, которая в перспективе может привести к перезагруженности семейного бюджета.

Указанные пропорции являются гибкими, если совокупный бюджет семьи достаточно большой, то и пропорция может быть 1/3 и более.

Кроме основного дохода в ряде случаев заемщик может рассчитывать на поддержку со стороны государства.

В нашей стране активно практикуется государственная поддержка семей с детьми.

В 2019 году появился новый вид государственной поддержки семей с тремя и более детьми, рожденными в период с 2019 по 2022 года. При рождении ребенка у заемщика силами господдержки можно погасить до 450 000 рублей задолженности по ипотеке.

С 01.01.2020 г. право на получение материнского капитала, который можно направить на улучшение жилищных условий, получили семьи при рождении первого (466 617 руб.) и второго ребенка (150 000 руб.).

Для семей с двумя и более детьми действует льготная ипотека по ставке 6%, государство частично субсидирует ставку по кредиту. Заемщики могут взять либо рефинансировать уже имеющуюся ипотеку под льготную ставку.

Существуют государственные программы для определенной местности.

Программы кредитования на покупку или строительство жилья в сельской местности (ипотека под 3%).

Отдельная государственная программа действует на покупку жилья в регионах Дальнего востока. Так ипотеку здесь можно взять по 2%.

Льготные программы кредитования могут предлагать банки и застройщики при соблюдении ряда условий. Следует ознакомиться со всеми предложениями на рынке ипотечного кредитования, перед тем как сделать выбор. 

В качестве дополнительного источника средств для погашения ипотеки можно рассмотреть налоговый имущественный вычет, который предоставляется государством при приобретении/строительстве жилья (предельная сумма вычета — 260 000 руб.).

Так же вычет можно получить и с процентов по ипотечному кредиту, уплаченных банку (предельная сумма вычета — 390 000 руб.).

Перед тем как взять ипотеку следует оценить свои финансовые возможности. Универсального рецепта погашения ипотеки для каждого не существует. Каждый случай индивидуален.

Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments